万科挥刀，区域公司成历史
一场由国资主导的深度手术，让这家地产巨头告别了征战三十年的区域兵团模式。
万科集团即将迎来近年来最大规模的组织架构调整。据内部人士透露，万科将全面取消区域公司设置，原有城市公司将整合为片区总公司，标志着深铁集团入主后首次对万科管理体系进行深度重构。
目前万科地产开发业务线下设的5大区域公司（北京、华东、华中、南方、西南）、2个总部直管公司（广佛、上海）和2个总公司（东北、西北）将迎来彻底重组。五大区域公司被撤销后，万科将形成“集团-片区”两级管控的全新架构。
01 变革核心：权力上收，架构扁平化
此次组织地震的核心在于管理层级压缩。现行的“集团-区域-城市”三级管控体系将退出历史舞台，取而代之的是更紧凑的“集团-片区”2.5级模式。
伴随架构重组，采购等核心职能将收归集团统一管理。片区总公司仅保留与项目直接相关的业务职能，后台保障类职能被大幅精简。这种集约化管理模式，标志着万科从“放权搞活”向“集权提效”的战略转身。
更深层的变动发生在权力中枢。开发经营本部将从上海回迁深圳总部，形成决策中心的物理统一。那些不愿随迁的上海员工，则面临着职业生涯的重新抉择。
同时进行的还有财务体系的整合。据透露，万科的表外资产将逐步并表管理，进一步强化集团管控能力。
02 深铁入主：国资意志的战略转身
这场变革背后，深铁的国资意志清晰可见。
2025年初，万科董事会完成大换血。创始人郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭集体辞任，来自大股东深铁的辛杰接任董事会主席。深圳国资系高管随后全面进驻万科核心岗位。
深铁入主后的战略方向已然显现：与招商、保利等央企的“强总部”战略保持同步。当行业告别土地红利时代，国资更看重的是资源集中调配与风险管控能力。
开发业务的持续收缩也倒逼管理架构精简。万科销售额从2020年超7000亿元的巅峰，跌落至2023年的约3700亿元，2025年前9个月更是仅有1812亿元。战线全面收缩至十几个核心城市后，区域公司的存在价值被深度质疑。
03 持续瘦身：三年架构调整之路
此次调整并非仓促之举，而是万科持续三年组织优化的终章。
2024年3月：南方区域率先动刀，将原有12个公司合并为8个
2024年4月：上海区域将15个城市公司重组为8个地区公司，北京区域则重组为7个地区公司
2024年10月：万科完成区域公司“七变五”重组，东北、西北区域降级为总公司，并首次成立开发经营本部直管上海、广佛公司
三次调整层层递进，区域平台职能被逐步掏空。到2024年10月时，区域本部已基本退化为开发经营本部的“前方指挥部”，后台保障类职能与城市公司合并运行。
这些铺垫为今日的彻底变革埋下伏笔：当区域公司早已名存实亡，撤销便成为水到渠成的选择。
04 行业寒冬：收缩战线的必然选择
万科此举是地产寒冬下的生存法则。
“虹桥开发商一条街”盛况不再，多家房企撤销双总部设置，区域合并已成行业常态。在行业规模断崖式下跌的背景下，房企管理逻辑发生根本转变：
过去地产扩张期，设立区域平台是为了在投资、营销等方面放权，激励各区域“跑得快”。如今市场进入缩量期，区域平台反而导致“乱管”和权责不对等。
自2021年开始，各大房企集体“瘦身”。从扩张下沉转向收缩深耕，伴随老项目开发完成，房企实际布局的城市、项目数量锐减。万科开发经营本部组建办公事业部，聚焦办公类资产经营提效；同时深化商业事业部建设，聚焦三大核心产品线，正是这一战略的具体体现。
正如业内人士感叹：“当交付项目断流时，组织瘦身只是时间问题。能妥善安置员工的房企，已是难得的企业担当。”
05 人事震荡：老将离场与未来挑战
组织变革的阵痛中，万科区域高管正在批量流失。
6月，华中区域BG合伙人王博群挥别效力16年的万科。紧接着，原上海万科事业部总经理于佳兴被曝离职加盟华润置地。这些老将的离去，象征着万科区域兵团时代的终结。
更早的2025年2月，万科总部及地区公司高管已全面更替。国资背景经理人全面入驻战略投资运营管理部、财务资金管理部、法务部等核心部门。
人员安排上，开发经营本部仍由张海整体负责，孙嘉继续担任商业事业部负责人。广佛公司总经理曹江巍接替卢冰负责北京区域，而卢冰则调任新组建的办公事业部负责人。核心班底基本保持稳定。
万科黄埔新城的塔吊仍在运转，广信资产包551亿的土地储备等待释放。但指挥这些战役的司令部已彻底改变。
当深铁将开发经营本部从上海迁回深圳，当五大区域公司的铭牌被撤下，这家曾开创中国房企区域化模式先河的企业，亲手终结了自己创造的时代。
地产的黄金时代随着区域公司的消失而落幕，留下的是一句行业箴言：“能妥善安置员工的房企，已是难得的企业担当。”
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